Så sätter Higab sina hyror

Vy över Trädgårdsföreningen och Göteborgs innerstad.

Foto: Per Pixel Petersson

En del av Higabs hyresgäster får mycket högre hyreshöjningar än andra. Hur kommer det sig?
Som hyresvärd ska vi inte särbehandla hyresgäster, varken positivt eller negativt. Därför arbetar vi för att våra hyror ska ligga på en rimlig nivå med hänsyn till lokaltyp, läge, storlek och standard. Ibland innebär det att höjningen blir högre för vissa, då de har haft gamla avtal som legat oförändrade under många år eller att avtalsvillkoren har varit otydliga och omoderna. Vår ambition är alltid att hitta en lösning som fungerar för båda parter.

Hur funkar det när ett hyresavtal ska omförhandlas?
Längden på ett hyresavtal är normalt sett tre år och innan det löper ut är det vanligt att det sägs upp för villkorsändring, så att hyresnivån ligger rätt i förhållande till lokaltyp, läge, storlek och standard. Det sker oftast nio månader i förtid. Higabs ambition är att informera hyresgästen i god tid om uppsägningen och varför en omförhandling kommer ske. Helst vill vi tillsammans komma överens om förlängning av hyresavtalet utan att avtalet behöver sägas upp.

Den vanligaste orsaken till att ett avtal sägs upp för omförhandling är att hyran ska justeras, men det finns även andra skäl som att avtalet är otydligt, omodernt eller att andra villkor i avtalet behöver justeras. Både hyresvärden och hyresgästen kan säga upp ett avtal för omförhandling för att få till en ändring av hyresvillkoren. När detta startar inleds en förhandlingsprocess. Där förhandlar man både om hyresnivån och andra villkor som kan behöva justeras. Vid en hyreshöjning är det inte ovanligt att den nya hyran börjar gälla senare och att hyresgästen erbjuds en trappa där höjningen sker stegvis under avtalstiden. Vår ambition är alltid att hitta en nivå som båda parter tycker är rimlig.

Hur styrs Higabs hyressättning?
Vi styrs av vårt ägardirektiv som har beslutats av kommunfullmäktige. Enligt direktivet ska hyressättningen vara i linje med fastigheternas långsiktiga värde och brukbarhet, hyran ska alltså täcka kostnader för drift, underhåll och utveckling. Förenklat kan man säga att varje fastighet ska bära sina egna kostnader. Årligen lägger vi cirka 140 miljoner kronor på planerat underhåll. För att undvika särbehandling i enlighet med kommunallagen har Higab även som mål att hyresnivåerna ska vara rimliga. Det innebär att hyran ska vara jämförbar utifrån lokaltyp, läge, storlek och standard.

Hur finansieras Higab?
Higab är ett fastighetsbolag som ägs till 100 procent av Göteborgs Stad och finansieras helt av hyresintäkter. Det är de intäkterna som gör det möjligt för oss att vårda och utveckla göteborgarnas hus – från Stora Saluhallen, Konserthuset och Gamla Ullevi till Sjöfartsmuseet, Barken Viking och Kvibergsnäs Landeri. Det är vårt uppdrag.

Hur beslutar Higab vilken hyresnivå som gäller?
Det finns några olika hyresmodeller beroende på vilken typ av verksamhet det är; efter ett beslut i kommunfullmäktige 2020 pågår exempelvis införandet av en särskild hyresmodell för kultur- och föreningsverksamhet. Grundförutsättningen vid hyressättning är alltid att lokaler med jämförbar lokaltyp, läge, storlek och standard ska ligga inom samma hyresspann.

Vad bestämmer vad som är en rätt hyra för en lokal?
För privata verksamheter jämförs lokalen med andra lokaler som har motsvarande, användning, läge, storlek och standard. En ateljé jämförs exempelvis alltså inte med kontors- och industrilokaler, utan med andra ateljéer. Bedömningen utförs av extern värderare med god kännedom om lokalhyrorna i Göteborg. Higab ska varken ligga högre eller lägre än andra fastighetsägare.

Det pratas mycket om att Higab tar ut marknadshyror. Ska ett kommunalt bolag verkligen göra det?
Ett utbrett missförstånd är att en marknadsmässig hyra är detsamma som det högsta hyresbeloppet du kan få för en lokal. Higab har inte uppdraget att vinstmaximera utan ska sätta en rimlig hyresnivå för varje lokal. Det innebär att likvärdiga lokaler ska ligga på samma hyresnivå. Detta för att undvika särbehandling enligt kommunallagen. Vår hyressättning styrs även av vårt ägardirektiv som har beslutats av kommunfullmäktige. En hyreshöjning kan också vid första anblick uppfattas som hög där hyreskontraktet föreslås att gå över från självkostnadsavtal till traditionellt hyresavtal, men i praktiken innebär det en jämnare hyra över tid. Med ett sådant avtal slipper hyresgästen stå för stora engångskostnader när ett större arbete ska göras – exempelvis byte av tak eller annan större insats. Vid ett traditionellt avtal står Higab istället för de kostnaderna när lokalunderhåll ska göras och inte kunden. Det gör att de faktiska hyreskostnaderna för lokalen i slutändan sällan innebär stora skillnader och det blir tydligare vad hyresgästen ska betala i hyra år för år.

Vad gäller för kommunala, regionala och statliga verksamheter som hyr lokaler av Higab?
Vi behandlar alla hyresgäster på samma sätt, vare sig det är privata verksamheter eller kommunala, regionala och statliga verksamheter. Det som kan skilja är vilken typ av hyresmodell som hyresgästen har, men hyran ska alltid täcka drift, underhåll och utveckling av fastigheten.

Har Higab omsättningshyra?
Omsättningshyra blir allt vanligare i fastighetsbranschen och även Higab kan använda modellen för lämpliga verksamheter. Omsättningshyra innebär att verksamheten betalar hyra procentuellt efter omsättning – i regel med en minimihyra i botten. Det innebär att hyresgästen betalar mer hyra när verksamheten går bra och mindre när intäkterna är mindre. Då riskerar inte hyresgästen lika mycket vid svårare tider eller år med minskad omsättning.

Får Higab subventionera hyror?
Nej, i Higabs uppdrag ingår inte att stötta någon verksamhet genom att subventionera hyror. Att besluta om bidrag ansvarar andra delar av Göteborgs Stad för, exempelvis kulturförvaltningen som tar beslut om kulturstöd. Higab har varken mandat eller kompetens att besluta vilka som har rätt till den typen av stöd. Om vi inte tar ut relevanta hyror, i enlighet med ägardirektivet, bryter vi både mot kommunallagen, aktiebolagslagen och konkurrenslagen.