Det har gått drygt ett år sedan Feskekôrka stängdes och upprustningsarbetet pågår för fullt. 2023 slås dörrarna upp igen till fisk över disk och restaurangliv. Higab har på sociala medier uppmärksammat att det finns frågor om hur koncept- och avtalsprocessen har gått till. Nedan hittar du svar på frågorna vi har noterat och du får också veta mer om Västkustupplevelser som står bakom det vinnande utvecklingsförslaget.
På Higabs hemsida och sociala medier kan ni följa arbetet med upprustning och utveckling av Feskekôrka. Ni får även gärna kontakta Higab direkt via info@higab.se med frågor.
Öppen konceptförfrågan
Under 2020 hade Higab en öppen konceptförfrågan ute, där både tidigare hyresgäster och nya aktörer hade möjlighet att lämna förslag på framtida verksamhet. Målsättningen var att låta de som kan branschen bäst själva få utforma och presentera sina idéer för Feskekôrka. För att både konceptförfrågan och utvärderingen skulle bli så träffsäkra som möjligt handlade Higab upp en restaurangkonsult specialiserad på upphandling och affärsutveckling inom restaurang och besöksnäring som hjälpte oss i bedömningarna.
Utvärderingen av de konceptförslag som kom in genomfördes under sista kvartalet 2020. Bara två förslag kom in vilket vi tror främst berodde på att vi då var mitt uppe i pandemin. Ingen av de tidigare hyresgästerna i Feskekôrka lämnade förslag.
I januari 2021 skrev Higab en avsiktsförklaring med tre entreprenörer som ville sjösätta sitt koncept i Feskekôrka under bolagsnamnet Västkustupplevelser. Efter månader av arbete med att planera hur konceptet ska kunna förverkligas och ramarna för hyresavtalet, signerades avtalet i oktober i år, 2021.
Valet av Västkustupplevelser
I utvärderingen togs stor hänsyn till byggnadens historia och att fisk- och skaldjursförsäljning fortsatt ska vara kärnan. Stor vikt har också lagts vid en tydlig utvecklingsplan och långsiktig hållbarhet. Samtliga delar återfanns i Västkustupplevelsers koncept, som tar ett helhetsgrepp och föreslår fiskförsäljning på flera sätt under samma tak. Den som vill köpa med räkor eller torsk hem ska kunna göra det, men det ska också gå att kila in för en sillmacka med kollegorna på väg från jobbet, avnjuta ostron med kärestan eller ta med sig familjen ut på middag på kvällen. Lokal förankring och branschkunskap betonas; i Feskekôrka ska det vara fisk och skaldjur från Västkusten och även lokalt producerade drycker. I konceptet ingår även en mindre scen som ett bidrag till helhetsupplevelsen, där besökarna vid valda tillfällen kan få kompletterande underhållning i liten skala. En annan avgörande del är generösa öppettider vilket Higab tror kommer bidra till ett levande Rosenlund och återigen göra Feskekôrka till ett självklart nav i stadsdelen när den öppnar igen 2023.
En viktig faktor vid utvärderingen var också att aktörerna bakom Västkustupplevelser är rutinerade entreprenörer med lång erfarenhet av liknande verksamheter där de framgångsrikt kombinerat historia och tradition med nytänk och affärsmässighet. De ligger bland annat bakom Åstols Rökeri, Matjes på Knippla och Thorskogs Slott.
Frågor som ställts på sociala medier:
En av firmatecknarna för Västkustupplevelser är politiskt engagerad i Göteborgs Stads Parkering AB:s styrelse, Higabs dotterbolag, och är gift med en person som sitter i styrelsen för ett politiskt parti i Göteborg. Kan detta faktum ha påverkat Higabs val av hyresgäst? Kan det ses som jäv eller otillbörlig påverkan?
Urvalsprocessen när det gällde koncept till Feskekôrka genomfördes helt av tjänstemän, inga politiker medverkade. Higabs tjänstemän har inga tjänstekopplingar till Göteborgs Stads Parkerings styrelse. Saken är även avstämd med Göteborgs Stads stadsjurister och det föreligger ingen jävssituation, varken enligt kommunallagen eller aktiebolagslagen.
Att en hyresgäst har en anhörig som är politiskt engagerad kan inte heller ses som en otillbörlig påverkan i sig. Givetvis skulle situationen bedömts på annat sätt om vår hyresgäst eller hans anhöriga satt i Higabs styrelse, även om det inte ens då formellt skulle innebära jävssituation då styrelsen inte medverkade i beslutet.
Hyresavtalet
Innan Higab tar beslut om att skriva avtal med en ny hyresgäst görs en utvärdering av företaget och affärsplanen, bland annat görs en utvärdering av kreditrisken men även andra affärsmässiga faktorer vägs in. Här har Higab rutiner vi följer men vi har sett att det ställts frågor kring hur vi hanterat detta i samband med avtalsskrivningen med Västkustupplevelser, då bolaget registrerades först i juli i år och namn och firmatecknare inte var klart förrän några veckor innan hyresavtalet signerades.
Frågor som ställts på sociala medier:
Hur kunde Higab skriva en avsiktsförklaring med ett bolag som inte existerade i januari? Hur kunde Higab göra en trovärdig kreditriskbedömning i september när namn och firmatecknare inte var klara förrän i oktober?
En avsiktsförklaring är inget bindande avtal, men viktig för att båda parter ska känna sig trygga i den fortsatta processen. Strax efter att aktörerna fått besked om att Higab valt deras konceptförslag skrevs därför en avsiktsförklaring. Entreprenörerna ville som brukligt är lägga sin nya verksamhet i ett nytt separat bolag, i detta fall Västkustupplevelser AB, som idag är Higabs hyresavtalspart i Feskekôrka. Eftersom bolaget inte var registrerat och klart vid signeringen av avsiktsförklaringen skrevs förklaringen formellt med aktörernas befintliga bolag Preservo Holding AB och Västkustgruppen AB. Då detta var en tillfällig lösning användes det kommande bolagsnamnet tillsammans med namnen på personerna bakom i kommunikationen för ökad tydlighet framåt.
Angående bolagsbildningen så valde aktörerna att använda ett vanligt tillvägagångssätt när man smidigt vill starta ett nytt bolag – att köpa ett befintligt lagerbolag, dvs ett bolag utan verksamhet, och sedan byta namn och firmatecknare innan man sjösätter sin egen verksamhet. När kreditriskbedömningen gjordes var köpet av bolaget klart och i väntan på att pappersarbetet för byte av namn och firmatecknare skulle avslutas hade aktörerna en generalfullmakt för bolaget.
Ett nybildat bolag har av naturliga skäl låg kreditvärdighet och rating och då har Higab som fastighetsägare möjlighet att begära in en säkerhet – det kan exempelvis vara en banksäkerhet, eller en borgensförbindelse. I det här fallet har vi begärt in en borgensförbindelse.
Har samråd med Higabs styrelse skett angående kreditriskbedömningen?
Higabs styrelse tar de övergripande besluten och deltar inte i det dagliga arbetet och besluten som t ex vilka hyresgäster Higab skriver avtal med. Bolagets riktlinjer anger dock att vid kreditrisker som överstiger 5 miljoner kronor för nya hyresavtal ska samråd ske med styrelsen. Kreditriskbedömningen görs på en avgränsad del av hyresbeloppet, i fallet med Västkustupplevelser på bashyran för ett år. Det beloppet överstiger inte 5 miljoner så samråd med styrelsen har inte behövts. De siffror som nämnts på sociala medier är spekulationer och stämmer inte med verkligheten.
En annan fråga som ställts är varför Higab i utvärderingen kryssat för att Västkustupplevelser är momsregistrerat när det ännu inte är registrerat för F-skatt, moms eller arbetsgivaravgifter. Där handlar det återigen om ett nybildat bolag som ännu inte har någon verksamhet och därför inte är momsregistrerat. När hyresavtalet träder i kraft 2023 och de får tillträde till Feskekôrka är det dock krav på att verksamheten är registrerad för F-skatt, moms och arbetsgivaravgifter. Det är både lagkrav och ett absolut villkor i hyresavtalet, därför har Higab också angett detta i underlaget – det är det krysset i utvärderingen markerar.