13 december, 2019

Frågor och svar om Feskekôrka

Vi får kontinuerligt frågor om Feskekôrka och dess framtid. Här kommer svar på några av de vanligaste frågorna.

Dagens Feskekôrka. Bild: Higab/Bert Leandersson

Så här kan det bli. Visionsbild av White Arkitekter

Vilka visioner/tankar har Higab om den framtida inriktningen?
Rosenlundsområdet har utvecklats de senaste åren till att bli ett restaurangstråk. Vår ambition är att Feskekôrka ska bli ett självklart centrum i området. Vi hoppas på fler restauranger, uteservering, fisk- och skaldjursförsäljning på nya sätt. Längre öppettider så att det är liv och rörelse över fler av dygnets timmar. Att komma in i Feskekôrka ska vara en upplevelse med fisk och skaldjur i fokus.

Kommer Feskekôrka bli precis som förut?
Tiden har aldrig stått stilla i Feskekôrka – dagens Feskekôrka ser inte ut som den gjorde 1874 eller 1980. Redan 1963 tog dåvarande stadsfullmäktige beslut om att rusta upp och modernisera hallen för att den skulle motsvara den moderna handelns krav. Det innebar att Feskekôrka till stor del fick sitt nuvarande interiöra utseende med fiskdiskar längs med sidorna och en kundgång i mitten istället för lösa handelsbord.

För att Feskekôrka – där det idag bara återstår tre fiskhandlare – ska överleva på lång sikt, och förbli en levande ikonbyggnad med fisk- och skaldjursförsäljning, tror Higab att vi måste ta ett helhetsgrepp om inriktningen. Under 2020 kommer vi arbeta intensivt med att ta fram ett koncept för hur vi ska utveckla Feskekôrka. I detta arbete vill vi gärna ha med synpunkter från våra hyresgäster men vi vill vara tydliga med att utveckling också innebär förändring. Vi vill lyfta fisk- och skaldjursförsäljningen och levandegöra byggnaden i större utsträckning.

Är det bara hyran som styr vem som kommer få bedriva verksamhet?
Nej. Att verksamheten är ekonomiskt hållbar över tid är ett viktigt kriterium, men än viktigare är att det är rätt verksamhet för byggnaden som lyfter den in i framtiden.

Har hyresgästerna erbjudits några ersättningslokaler?
Vi har haft en lång dialog med samtliga hyresgäster för att försöka komma fram till så bra ersättningslösningar som möjligt. En verksamhet valde att lämna redan i början av året. Fem av de fem kvarvarande verksamheterna har nu fått erbjudande som omfattar både ersättningslokal under stängningstiden och återflytt till Feskekôrka. Två har svarat, tre väntar vi svar från.

Ni vill ha omsättningsbaserade hyror i Feskekôrka när det öppnar igen. Varför det?
Till skillnad från vid hyressättning med fasta nivåer är omsättningsbaserad hyra en modell som går ut på att hyresgästen betalar hyra procentuellt efter omsättning, i regel med en minimihyra i botten. Konkret innebär det att hyresgästen betalar mer hyra när verksamheten går bra och mindre när intäkterna är mindre, exempelvis i ett uppbyggnadsskede. Då riskerar inte hyresgästen lika mycket vid svårare tider eller år med minskad omsättning. Omsättningshyra ökar också förutsättningarna för gemensamma satsningar för platsen då fastighetsägaren tydligare kan motivera satsningar som bidrar till en ökad omsättning.

Hur bestämmer ni procentsatsen för omsättningsbaserade hyror?
Procentsatsen sätts efter olika marknaders betalningsförmåga, restaurang och handel har till exempel helt olika förutsättningar och därför olika procentsatser. När vi sätter hyran tittar vi därför på likvärdiga verksamheter och tillgänglig statistik.

Varför kan inte hyresgästerna bara få en fast hyra som tidigare?
Att utveckla Feskekôrka för framtiden innebär en satsning för alla inblandade. Omsättningsbaserad hyra ökar förutsättningarna för gemensamma satsningar för platsen då fastighetsägaren tydligare kan motivera satsningar som bidrar till en ökad omsättning.

Higabs uppdrag är att se på Feskekôrka ur ett långsiktigt perspektiv – den ska finnas kvar i Göteborg i minst 100 år till. När vi planerar framtiden måste vi gå på det vi tror är mest hållbart i det långa loppet och där tror vi omsättningshyra är en del. Feskekôrka ligger i ett A-läge i centrala Göteborg och efter upprustningen kommer lokalerna vara i nyskick. Vi är säkra på att det finns alla förutsättningar att få en bra omsättning vilket är positivt för alla parter.

När kommer den framtida inriktningen vara klar?
Vi hoppas kunna presentera upplägg för den framtida Feskekôrka innan sommaren 2020. Vi är i startskedet med att ta fram ett koncept och där vill vi att de framtida aktörerna ska vara med och bidra och påverka. Därför kan vi inte vara mer specifika i nuläget.

Det är först när vi vet vilka aktörer och på vilket sätt sammanflätningen av restaurang, uteservering samt fisk- och skaldjursförsäljning kommer att ske som utformningen och förutsättningen för de nya lokalerna i Feskekôrka slutligen kan bestämmas. Vi vill göra en av Göteborgs ikonbyggnader till en del av stadsutvecklingen och göra den mer tillgänglig för göteborgare och besökare. De som väljer att följa med på utvecklingsresan gör det på delvis ofärdiga premisser men kan i gengäld vara med och påverka.

Kan hyresgästerna inte bara få en ersättningslokal nu och erbjudande om återflytt när förutsättningarna är färdiga?
För att upprustnings- och utvecklingsarbetet ska bli bra måste Higab veta vilka av de befintliga hyresgästerna som vill vara kvar, dvs vilka verksamheter vi ska ha med i planeringen. Vi vill skapa något nytt tillsammans med de aktörer som ska driva Feskekôrka.

Ni la ner mycket tid och på att ta fram en förstudie. Varför genomför ni inte bara den?
Den färdiga förstudien visade tydligt att den kostnad som krävs för att rusta upp och utveckla Feskekôrka är så mycket högre än de intäkter som kan genereras med nuvarande verksamheter. Som kommunalt bolag är det inte ansvarsfullt att gå vidare med ett förslag som innebär en nedskrivning med 80 miljoner utan att utreda alternativen.

Om Feskekôrka är i så dåligt skick, varför har ni inte gjort upprustningen tidigare?
Upprustningen har planerats under flera år. Renovering av byggnadsminnen som ligger på fornminnesskyddad mark är komplicerat och måste genomföras i enlighet med de krav som byggnadsminnesförklaringen anger.

Hur finansieras upprustningen och utvecklingsarbetet?
Den nödvändiga upprustningen vi gör i första steget tas från underhållsbudgeten, men all utveckling och modernisering ska finansieras genom intäkter, dvs hyror, i enlighet med vårt uppdrag.

När får göteborgarna tillträde till Feskekôrka igen?
Det är en komplex byggprocess som inleds med en arkeologisk undersökning med en svårbedömd tidsplan. När vi gjort projekteringen och vet den framtida inriktningen och vilka insatser den kräver kommer vi kunna ge besked om öppningsdatum.

Fler nyheter!